不動産を活用した相続税対策｜賢く資産を守る方法

1. はじめに

「相続税が高くなりそうだけど、何か良い対策はない？」
「現金よりも不動産を活用したほうが節税できるって本当？」

相続税対策には 「不動産の活用」 が有効です。
不動産は、現金や預貯金よりも相続税評価額を抑えられるため、適切に活用すれば大幅な節税が可能 です。
また、不動産を上手に活用することで 納税資金の確保や相続人間のトラブル防止にもつながります。

今回は、不動産を活用した相続税対策の具体的な方法と注意点を詳しく解説 します！

なぜ不動産を活用すると相続税が抑えられるのか？

📌 不動産を活用する3つのメリット
✅ ① 相続税評価額を抑えられる（現金よりも低い評価額で計算される）
✅ ② 小規模宅地等の特例が使える（最大80％減額！）
✅ ③ 賃貸物件にするとさらに評価額が下がる

🔹 不動産 vs 現金の相続税評価額の違い

💡 ポイント
➡ 現金のままだと100％課税対象だが、不動産に変えることで評価額を圧縮できる！
➡ 特に「賃貸用不動産」にすると、さらに評価額を下げられる！

「現金のままよりも、不動産にして貸した方が節税できる！」

✅ 賃貸物件の評価額の計算方法
（土地） 自用地評価額 ×（1 - 借地権割合 × 借家権割合）
（建物） 固定資産税評価額 ×（1 - 30％）

📌 例えば…
▶ 現金5,000万円を賃貸マンションにすると、相続税評価額が約3,500万円に！
▶ 土地を貸すと、自用地評価の30～50％引きで計算できる！

💡 ポイント
➡ 賃貸経営にはリスクもあるため、収支計画をしっかり立てることが重要！
➡ 長期的に安定した賃貸収入が得られる物件を選ぶこと！

「自宅を相続するなら、この特例を活用しないと損！」

✅ 小規模宅地等の特例とは？
➡ 一定の条件を満たせば、自宅や事業用地の相続税評価額が最大80％減額される制度！

📌 適用条件と減額割合

📌 例えば…
▶ 5,000万円の自宅を相続 → 小規模宅地等の特例適用で評価額1,000万円に！

💡 ポイント
➡ この特例を使えば、大幅な相続税節税が可能！
➡ ただし、相続税の申告が必要なため、必ず専門家に相談すること！

「広い土地は、そのままだと評価が高くなりすぎる…」

✅ 土地を分筆すると、評価額が下がるケースがある！

📌 なぜ分筆すると評価が下がるのか？
➡ 広すぎる土地は「広大地評価」が適用されないため、高額評価になりやすい。
➡ 複数の相続人に分けて相続すると、小規模宅地等の特例を適用しやすくなる！

📌 例えば…
▶ 4,000㎡の土地をそのまま相続 → 高額評価
▶ 分筆して3人の相続人に分ける → 評価額を抑えられる！

💡 ポイント
➡ 分筆による節税は、相続発生前に計画するのがベスト！

「相続税を抑えるために、早めに不動産を分ける！」

✅ 贈与税の基礎控除を活用する
➡ 1人あたり年間110万円までの贈与は、贈与税がかからない！
➡ 土地を少しずつ子どもに贈与し、相続時の税負担を分散できる！

📌 例えば…
▶ 親が1,000㎡の土地を持っている場合、毎年110万円以内で子どもに贈与
▶ 相続時の評価額を抑えつつ、税負担を軽減！

💡 ポイント
➡ 生前贈与は計画的に！加算期間（3年→7年）に注意！

✅ 現金のまま相続するより、不動産を活用したほうが評価額を抑えられる！
✅ 賃貸物件や小規模宅地等の特例を活用すれば、大幅な節税が可能！
✅ 分筆や生前贈与を組み合わせると、さらに効果的！
✅ 相続対策は早めに行い、専門家と相談しながら進めるのが重要！

📌 結論：「不動産 × 相続対策」の活用で、節税＆円満相続を実現！

相続税の負担を減らしたい方は、早めの対策をおすすめします！
※提携の税理士をご紹介いたします。