相続した空き家の売却で気をつけるべきポイント

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1. はじめに

「親から空き家を相続したけど、どうすればいいの？」
「維持費がかかるし、売却したいけど手続きが大変そう…」

親から相続した不動産が 「空き家」 だった場合、そのまま放置すると 管理費用や固定資産税がかかるだけでなく、老朽化が進み、売却が難しくなるリスク もあります。
さらに、売却時には特別な税制優遇（3,000万円特別控除） もあるため、計画的に進めることが重要です。

今回は、相続した空き家の売却手続きと注意点、税金の優遇措置について詳しく解説 します！

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2. 相続した空き家を放置するとどうなる？

「とりあえず空き家のままにしておこう」と思っている方は、注意が必要です！

🔹 空き家を放置すると起こるリスク
❌ 固定資産税の負担が増える（住宅用地の特例が適用されなくなる）
❌ 老朽化が進み、資産価値が下がる
❌ 近隣トラブル（倒壊・景観の悪化・不法侵入など）のリスク
❌ 「管理不全空き家」に指定されると固定資産税が高くなる

📌 実際の事例
▶ 長年放置されていた空き家が「特定空き家」に指定され、固定資産税が6倍に！
▶ 老朽化が進み、解体費用が高額になって売却益がほぼゼロに…

💡 結論：相続した空き家は早めに売却・活用を検討すべき！

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3. 空き家を売却するまでの手続きの流れ

相続した空き家を売却する場合、以下の5つのステップで進めます。

✅ ステップ①：相続登記を済ませる

空き家の売却には、相続登記（名義変更）が必要 です。
2024年4月から相続登記が義務化 され、放置すると10万円以下の過料（罰金）の対象になります。

📌 必要な書類
✅ 被相続人（亡くなった人）の戸籍謄本
✅ 相続人全員の戸籍謄本
✅ 遺産分割協議書（必要に応じて）

➡ 手続きが面倒な場合は、司法書士に依頼するとスムーズ！
　※当事務所でもご紹介いたします。

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✅ ステップ②：空き家の査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を確認します。
空き家は「更地にしたほうが売れやすい」場合もある ため、解体費用も考慮して査定を受けるのがベスト。

📌 査定時のポイント
✅ そのまま売る vs 解体して売るのどちらが得か確認
✅ 周辺の売却相場をチェック
✅ 「3,000万円特別控除」が適用されるか確認（後述）

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✅ ステップ③：3,000万円特別控除を活用する

「相続した空き家を売却すると、多額の譲渡所得税がかかるのでは？」と心配される方も多いですが、
一定の条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例 があります。

📌 適用条件（令和９年12月31日まで）
✅ 昭和５６年5月31日以前に建築された家（旧耐震基準の家屋）
✅ 相続開始から3年以内（３年を経過する日の年末まで）に売却
✅ 売却価格が1億円以下
✅ 相続人がその家を利用していないこと

📌 特例を受けた場合の税金計算（例）
▶ 売却価格：2,500万円
▶ 取得費＋譲渡費用：500万円
▶ 課税対象額：2,500万円 - 500万円 - 3,000万円 = 0円（非課税）

💡 ポイント ➡ この特例を利用すれば、譲渡所得税がゼロになる可能性も！
➡ 売却前に税理士に相談すると確実！

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✅ ステップ④：空き家を売り出し、買主を見つける

✅ 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始
✅ 価格設定を適切に行い、早期売却を目指す
✅ リフォームするか、そのまま売るかを検討

📌 売却方法の選択肢
▶ 「古家付き土地」として売却（解体せず、そのまま売る）
▶ 「更地」にして売却（解体費用がかかるが、買い手がつきやすい）
▶ 不動産買取業者に売却（早く現金化できるが、価格が安くなる）
※上記特例を利用する場合は要件に注意。

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✅ ステップ⑤：売買契約・引き渡し

✅ 買主が決まったら、売買契約を締結
✅ 引き渡しの前に「測量」「建物の状態確認」などを行う
✅ 売却代金を受け取り、引き渡し完了

📌 注意点

• 土地の境界が不明確な場合は測量が必要になる
• 解体後に地中埋設物（古い井戸・ガラ）が見つかるとトラブルになることも

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4. 空き家売却の成功ポイント

✅ 相続登記を早めに済ませる（売却には名義変更が必須）
✅ 売却するなら「3年以内」がベスト（3,000万円特例が使える）
✅ 「古家付き土地」として売るか、更地にするか事前に検討する
✅ 固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が適用されるか確認する

📌 結論：「空き家を放置するのが一番のリスク！」
相続した空き家は、適切なタイミングで売却・活用することで、負担を減らし、資産を有効活用できます！

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5. まとめ

✅ 相続した空き家は、早めに活用を検討すべき（放置するとリスク大）
✅ 売却するなら、相続登記を済ませておくことが必須
✅ 「3,000万円特別控除」を活用すれば、譲渡所得税を大幅に節税できる
✅ 不動産会社に相談し、最適な売却方法を検討するのが重要

「相続した空き家をどうすればいいかわからない…」
「売却したいけど、手続きが不安…」

そんな方は、ぜひ専門家に相談し、早めの対策を進めてください！

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