家族信託で不動産を守る！活用事例とメリット・デメリット

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1. はじめに

「親が認知症になったら、不動産の売却や管理はどうなるの？」
「相続が発生したとき、兄弟間で不動産を巡って揉めるのが不安…」

不動産は、現金のように簡単に分割できないため、相続時のトラブルが発生しやすい財産です。
さらに、親が認知症になると 不動産の売却や管理が困難 になり、資産が「凍結状態」になるリスクもあります。

こうした問題を解決する方法の一つが 「家族信託」 です。
今回は、家族信託を活用した不動産管理の方法と、そのメリット・デメリットを詳しく解説します！

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2. そもそも家族信託とは？

家族信託とは、財産の管理・運用・処分を信頼できる家族に任せる仕組み です。
通常の相続対策（遺言・贈与）とは異なり、「生前からの財産管理」 を可能にします。

🔹 家族信託の基本構造

役割	説明
委託者（親）	財産を信託する人（所有者）
受託者（子ども）	財産を管理・運用する人
受益者（親 or 子）	財産から利益を受ける人

📌 例えば…
親（委託者）が長男（受託者）に「自宅の管理・売却権限」を信託することで、親が認知症になっても、長男が自宅を売却・運用できる仕組み を作ることができます。

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3. 家族信託の活用事例（不動産編）

📌 ケース①：認知症対策としての家族信託

🔹 状況

• 70代の父が自宅（持ち家）に住んでいる
• 最近、物忘れがひどくなり、将来の認知症が心配
• 長男が「いざというときに売却できるようにしたい」と考えている

🔹 問題点

• 父が認知症になると、不動産の売却ができなくなる
• 成年後見制度を利用すると、自由に売却できない

🔹 解決策
✅ 家族信託を設定し、長男を受託者にする
✅ 父が認知症になった後でも、長男が売却・管理できる仕組みを作る

📌 結果 ➡ 父が認知症になっても、長男がスムーズに自宅を売却できる！

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📌 ケース②：収益不動産の相続トラブル回避

🔹 状況

• 80代の母が賃貸マンションを所有している
• 長男が将来の管理を引き継ぐ予定だが、相続時のトラブルが不安

🔹 問題点

• 相続発生後、兄弟間で「賃料収入をどう分けるか」で揉める可能性
• 長男が管理したくても、遺産分割協議がまとまらないと何もできない

🔹 解決策
✅ 家族信託を設定し、長男を受託者にする
✅ 母の存命中から、長男が賃貸収益の管理・運用を担当

📌 結果 ➡ 相続発生後も、賃貸管理がストップせず、兄弟間のトラブルを回避できる！

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📌 ケース③：共有名義の不動産問題を解決

🔹 状況

• 親が亡くなり、自宅を兄弟3人で相続することになった
• 共有名義だと管理が複雑になり、売却もスムーズにできない

🔹 問題点

• 1人でも反対すると、不動産を売却できない
• 相続後、維持費の負担で揉める可能性

🔹 解決策
✅ 家族信託で、長男を「管理責任者（受託者）」に指定
✅ 売却時の権限を長男に持たせ、スムーズに手続きできるようにする

📌 結果 ➡ 兄弟の意見が割れても、長男がスムーズに不動産を管理・処分できる！

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4. 家族信託のメリット・デメリット

✅ メリット

✔ 認知症になっても不動産を売却・運用できる
✔ 遺産分割トラブルを防げる（家族内で役割を明確化）
✔ 共有名義問題を解決し、不動産の管理をスムーズにできる
✔ 成年後見制度よりも柔軟に財産管理ができる

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❌ デメリット

✖ 信託契約の作成が複雑で、専門家のサポートが必要
✖ 相続税対策には直接的な効果はない
✖ 一度信託すると、簡単には解除できない

📌 ポイント ➡ 「相続税の節税」にはならないため、贈与や生命保険と組み合わせるのがベスト！

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5. 家族信託を始めるための3つのステップ

「家族信託をやってみたいけど、何から始めればいい？」

🔹 家族信託の進め方
✅ ① 目的を決める（認知症対策？相続トラブル回避？）
✅ ② 受託者を決める（財産を管理する家族を選ぶ）
✅ ③ 信託契約を作成する（専門家に依頼）

📌 費用の目安

• 家族信託の契約作成費用：30万～100万円程度
• 不動産の信託登記費用：10万～20万円程度

💡 専門家に依頼するとスムーズ！
➡ 行政書士・司法書士・税理士と連携して進めるのが理想

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6. まとめ

✅ 家族信託は、認知症対策・不動産管理に最適な方法
✅ 遺産分割トラブルを防ぎ、スムーズな資産承継が可能
✅ 成年後見制度よりも柔軟に財産を管理できる
✅ デメリットもあるため、専門家のアドバイスを受けながら進めるのがベスト

「相続の準備はまだ早い」と思っている方こそ、今から家族信託の検討を始めることをおすすめします！

ご相談があれば、お気軽にお問い合わせください！