不動産相続の基本 – 名義変更の手続きと必要書類

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1. はじめに

「親が亡くなった後、不動産の名義変更はどうすればいいの？」
「名義変更しないと、何か問題があるの？」

不動産を相続すると、名義変更（相続登記）をしなければなりません。
しかし、手続きが面倒だからと後回しにしてしまう人が多く、
その結果、売却できなくなる、固定資産税の支払いトラブルが発生する などの問題が起こることがあります。

今回は、不動産相続の基本と、名義変更の手続きや必要書類について詳しく解説 します。

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2. 不動産の名義変更（相続登記）とは？

不動産の名義変更（相続登記）とは、
亡くなった人（被相続人）から 相続人へ名義を変更する手続き です。

📌 2024年4月から相続登記が義務化！
これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月から義務化され、
正当な理由なく放置すると「10万円以下の過料（罰則）」が科される可能性があります。

🔹 名義変更しないと起こる問題
❌ 不動産を売却できない（名義が亡くなった人のままでは売れない）
❌ 相続人が増えてしまい、遺産分割が複雑になる
❌ 固定資産税の支払いトラブルが起こる

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3. 不動産の名義変更（相続登記）の手続きの流れ

名義変更の手続きは、以下の 5つのステップ で進めます。

🔹 ステップ①：不動産の所有者を確認する

まず、亡くなった方がどの不動産を所有していたのかを確認します。

✅ 確認方法

• 固定資産税の納税通知書（毎年4～6月に送付）
• 登記簿謄本（法務局で取得可能）

📌 ポイント
登記簿謄本を取得すると、名義・住所・地番 などの詳細が確認できます。

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🔹 ステップ②：相続人を確定する（戸籍調査）

不動産の相続人を確定するために、以下の 戸籍書類 を集めます。

✅ 必要な戸籍書類

• 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票（本籍地が記載されたもの）
• 相続人全員の住民票（新しい名義人の住所が記載されたもの）

📌 ポイント
相続人が多い場合や、被相続人の戸籍が複数の市区町村にまたがる場合は、
専門家（行政書士・司法書士）に依頼するとスムーズに進む。

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🔹 ステップ③：遺産分割協議を行う（必要な場合）

📌 遺言書がある場合
➡ 遺言書に記載された通りに名義変更を進める。

📌 遺言書がない場合（法定相続）
➡ 法定相続分に従って相続登記を行うか、相続人全員で遺産分割協議を行う。

✅ 遺産分割協議書の作成が必要
相続人全員が合意した内容を文書にまとめ、全員の署名・押印（実印） をする。

📌 ポイント

• 相続人が複数いる場合は、早めに話し合いをすることが大切！
• 1人でも合意しないと、不動産の名義変更ができなくなる。

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🔹 ステップ④：登記申請書を作成し、法務局に提出する

登記申請書を作成し、不動産の所在地を管轄する 法務局 に提出します。

✅ 必要書類

• 登記申請書（法務局のHPでダウンロード可能）
• 遺産分割協議書（または遺言書）
• 被相続人の戸籍謄本・住民票除票
• 相続人の戸籍謄本・住民票
• 固定資産税評価証明書（市区町村役場で取得）
• 登録免許税（不動産評価額の 0.4%）

📌 ポイント
登録免許税の計算方法：
「固定資産税評価額 × 0.4%」
（例）固定資産税評価額が2,000万円の場合 → 登録免許税8万円

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🔹 ステップ⑤：登記完了後、名義変更を確認する

登記が完了すると、新しい所有者の名前が記載された登記簿謄本（登記事項証明書）を取得できます。

✅ 確認方法

• 法務局で「登記事項証明書」を取得する
• オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）

📌 ポイント
不動産を売却する場合、名義変更が完了していないと手続きが進められない ため、早めに確認することが重要！

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4. 不動産の名義変更を専門家に依頼する場合の費用

司法書士や行政書士に依頼する場合の費用の目安は以下の通り。

✅ 登記手続きの専門家費用（相場）

• 戸籍収集・遺産分割協議書作成：5万円～10万円
• 相続登記申請代行：5万円～15万円
• 登録免許税（固定資産税評価額 × 0.4%）

📌 ポイント
相続登記の手続きは自分でもできるが、専門家に依頼するとスムーズに進む。
特に、相続人が複数いる場合や不動産が複数ある場合は、専門家に相談するのが安心！

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5. まとめ

✅ 2024年4月から相続登記が義務化され、放置すると罰則（過料）が発生する。
✅ 不動産の名義変更（相続登記）は、5つのステップで進める。
✅ 必要な書類を早めに準備し、相続人同士で話し合いを進めることが重要。
✅ 手続きが難しい場合は、司法書士や行政書士に相談するとスムーズに進む。

「まだ名義変更をしていない」「相続登記をどうすればいいかわからない」 という方は、
早めに手続きを進めましょう！

※当事務所の相続登記については提携の司法書士が対応いたします。

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